在拼搏创新中，砥砺前行焕发新生
凯德中国首席执行官罗臻毓
亲爱的同事们：
过去风起云涌的一年，地产行业逐步进入变革和整合的时期，各大商业发展商和运营商为捕捉市场先机，纷纷调整经营策略以期更长远的发展。这一年，凯德放眼中国商业地产版图，通过持续的项目动态跟踪与分析，从各项指标出发，盘点与总结2016 年的市场表现，截止至12 月底，销售总额冲破180 亿。尤其值得一提的是，受益于今年火爆的住宅风向，市场高涨的购房热情使淡季依然上演上扬行情，我们的住宅销售再创佳绩，超过160 亿，同比大幅增长，区域销售形势喜人，几乎全部超额完成指标。各地区在建项目也都在计划进程中，重点项目的跟进同样有序进行。接下来，继续以科学的战略架构为导向，配备创新产品和增值服务双擎驱动，制造新需求，重塑价值体系，保持在住宅领域的不败优势。我谨代表公司领导层对全体员工一年以来的恪尽职守，辛勤耕耘表达最诚挚的谢意。感谢你们用数据展现实力，用成绩续写辉煌，使公司以崭新的姿态迈进新纪元。
纵然拥有令人瞩目的市场表现，仍无法忽视今年风险加剧的市场背景，在层出不穷的政府“速冻”调控政策和市场分化严峻的双重阴霾下，地产行业面临重资产和传统住宅地产的旋涡中积重难返的处境，而资本投资的进场又在革新行业资产配置的走向。在这场长期博弈中，电商的挑战不可否认，但在互联网已渐成水和空气的大环境下，如何切实做到电商互联思维与商业地产相结合，同时又让这种结合行之有效， 融会贯通，才是根本。
明年对房地产外部政策环境会更加严峻，包括利率上升、流动性收紧、全球贸易政策的影响都会有所体现。2016 年11月在京举办的2016 中国不动产金融年会上，行业专家对于当前及可预见的未来的复杂经济形势及一系列不确定性风险，都表示需未雨绸缪，寻求理性资本改善房地产产业结构之道。会上，凯德通过分享凯德模式的精髓，引发业界广泛共鸣，尤其综合体这种对营运管理能力高度依赖的业态，就更加需要倚重成熟管理团队的力量和规模连锁效应，这也正是凯德模式的魅力所在。
持续深化“综合体战略”
凯德深耕国内市场数十载，在五大城市群聚合优势资源，操盘综合体项目，日渐从传统开发商角色转变为更值得信赖的，行业领先的服务提供商和运营商，积极打造线上线下无缝连接的闭合商业地产生态圈。明年陆续开业的三座来福士，定位核心商圈，辐射长三角及珠三角地区，将是“综合体战略”下，企业转型升级之路的重要一程。
上海长宁来福士广场所处的中山公园商圈目前以中档商业和商务为主要定位，随着越来越多跨国企业入驻，外籍人口和白领的中高端商业和商务需求显著增长，长宁来福士广场的面世恰好填补了片区内中高端商业综合体的空白，形成错位经营。最新数据显示办公室楼T3 出租率97%，T2 已接近60%，商场出租率83%。
杭州来福士中心是迄今为止“业态最丰富”的来福士项目，位于钱江新城CBD，集购物中心、国际超甲级办公楼、康莱德五星级酒店、雅诗阁服务公寓、珍藏单位、精品公寓六大业态为一体，是CBD 片区业态最丰富的商业综合体。未来势必延续来福士品牌高出租率、高回报的业绩，从现有报告上看，签约入驻商户比率已达87%。
深圳来福士广场主体工程已于今年5 月封顶，服务公寓已开始销售，购物中心和服务式公寓明年二季度开业运营，诸多优质高端影院品牌已签约进驻深圳来福士购物中心，商场出租率近85%。
秉承凯德旗舰品牌的“纯正血统”，来福士完美诠释了凯德全产业链优势和统合各业态的协同作战能力；同时，作为一个拥有30 年历史的时代符号，在快速更迭的新市场周期中，将面向未来- 升级来福士城 乐享其城 。延伸品牌内涵，激发品牌活力，使其历久弥新。谈及凯德模式，离不开完整的经营价值体系，其之所以为业界赞誉，很大程度上源于“与时俱进”和“不可复制”的特质。在11 月初成都管理年会上，我反复强调的卓越团队和运营平台，都为了揭示在公司现有的完整价值链中，通过升华对商业价值核心的认知，从而深度挖掘商业地产价值内涵。
回归核心，重塑商业地产价值体系
打造全面高效的运营平台是一个递进的过程。前期我们所做的创新性尝试，包括COE（卓越中心）、COI（创新中心）、STTM 等，经过一段时间的市场打磨之后，雏形初现。将成为我们在营运管理和资产管理上的利器。如同历史上的每一次技术革命一样，技术革新和应用革命，形影不离。未来，互联为魂、用户为王、数据为源。在我们这个统一的，拥有清晰增值目标的运营平台上，借助新型工具，辅以强有力的团队一以贯之，势必会引发“全生命周期”变革，最终实现自身增值和良性发展。
完整的商业地产价值体系必然要求与资本市场挂钩，有良好的资本循环机制。凯德一直被推崇为“商业地产金融家”，行业领先的商业地产开发和运营模式，靠的是一贯精准的商业定位，前瞻性的专业规划，创新融合的多元业态和国内同行难以企及的证券化运作能力。这些“闪光点”，是我们的价值所在, 也是市场认可的标志。作为业界领军梯队成员之一，对内，公司根据不同阶段及市场环境，综合全方位因素，合理规划管理收益增幅，同步配合整体情况，科学调节内部奖金管理体系，为员工建立更有效完善的激励机制。对于外部市场给予凯德的金融化创新期许，我们也从未辜负。10 月底，我们刚宣布成立规模达15 亿美元的来福士中国伙伴基金III，是集团目前为止发起的规模最大的私募股权投资工具，也是我们在提高资本效率的原则下，扩大资本平台的又一创举。
以上这种种努力，论证了在管理年会上，我们长时间探讨的三大目标；精心部署的卓越团队养成计划；都在警示自己只有做到回归核心，强化经营价值体系，才能直击转型中的痛点，拒绝“闭门造车”，降低沟通成本，释放协同效应，真正实现“信息共享、上下协调、内外联动、智能高效、反应快捷”。
跨界盟军，助力转型
如今商业地产不仅饱受多重压力，还陷入泡沫化、同质化的窘境，市场竞争更趋白热化。唯有告别过往传统单一且固化的市场之道，掌握模式转变、跨界合作、多元化布局等商业地产的精髓，才能迎来发展的新机遇。
这一年来，凯德已经与众多跨界伙伴结成盟军，携手优客工场、滴滴出行、摩拜单车、宝马等达成战略合作，以开放和拥抱的姿态面对行业变革的滚滚洪流，而新力量的注入也为品牌增值提供无限可能。我们期待互联网+ 思维充分融入复合体验式业态，重新定义工作和生活，增强客群粘性与活跃度，从而推动投资回报的提升。
2017 近在咫尺
重庆来福士广场
虽然我在今年的各种场合和活动中都提及商业地产是我们的着力点，但凯德所擅长并为市场高度认可的住宅开发和销售，仍是业务重心，也是成就公司价值核心的重要一环。所谓商业与住宅并举，才能在前行之路上走的更稳健踏实。回看今年公司的一系列举措，正是印证了这一发展的真谛，在扩充土地储备阶段，拓宽多元化渠道，不只局限于收购商业地块，也扩展到收购物业，包括叠加复合资源；在资产前期，经由整体规划、合理布局，把风险降低分散；在经营性盈利、物业性盈利、客户性盈利方面取得轻重相宜的动态平衡。这种持续关注前端，深度后续经营的“前后呼应”方式，既把控当下的盈利基础，也拓展未来业务的想象空间，在目前渐成红海的商业地产行业走出了一条务实的路径。
2017 年，如何在经济发展放缓的新常态下，顺利揭幕三座意义非凡的来福士，同时，审时度势，突破重围，保持销售热度？我对各区域，各物业及公司各部门都有诸多期许，希望在清晰目标的指引下，都能做到前瞻策划，统筹布局、步步达成。面对新一年行业困境，把握市场节点，破局新模式，大家同谋划、共成长。
我相信，每一位凯德人都拥有相似的价值观和信念，也有同样的使命和愿景。前路漫漫，“行百里者，半于九十”。身处瞬息万变的市场中，希望大家时时自勉自省，开放思路，每一个你们都是智慧驱动，用想象力和创造力来驱动完善顶层设计。这种向内的持续推进力，形成强劲的执行团队，是凯德在转型中深化战略，在拼搏与创新中砥砺前行，在蜕变中焕发新生活力的关键。
我也祝大家在2017 年, 新年快乐, 心想事成, 身体健康！